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6月30日下午，万科举行2022年度股东大会。会上，当投资者问及万科董事会主席郁亮过去三年的任期感受、万科未来发展计划时，郁亮感叹称，过去三年对于房地产行业的每一名从业者来说，都是百感交集，并非只有万科不容易，没有哪一个人、哪一家企业是容易的。

面对重重挑战，郁亮仍传递出对于未来的信心。他表示，将坚定开发经营服务并重战略，相信道路是曲折的，前途是光明的，锚定方向，有信心万科能够穿越周期。

“过去三年，是着手解决旧模式问题的三年，也是探索新模式、寻找新出路的三年。”郁亮认为，行业处在新旧模式交替阶段，尽管万科较早意识到高增长不可持续，但其行为仍然没有完全摆脱惯性，因此出现投资冒进、产品操盘能力离散度高等问题。

郁亮表示，过去几年，万科花了相当多的精力来解决旧模式下的老问题，并已取得一些进展。比如投资质量得到提高，产品能力整体性得到提升，持有经营性物业的能力有所增强等等。

“房地产市场是常做常有、常做常新的，总会有新的生意机会。”谈及行业未来的发展机会时，郁亮称，消费者需求更新迭代速度快，市场并不会饱和。以手机、汽车市场为例，它们都在行业完全成熟后不断长出了新的分支，并且逐步取代原来的主干，房地产行业也会经历这个过程。

郁亮分析认为，产品服务如果能够真正提升人们的居住生活品质，还是非常具有吸引力的。但要抓住这些新的生意机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会出现买得越多错得越多、融资越多越不安全的问题。

郁亮表示，万科未来将持续聚焦三件事情：一是提高开发业务的管理水平；二是经营服务业务已完成从0到1、从1到10的发展阶段，并已通过商业逻辑检验，以及可复制性验证。接下来，要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的投资回报水平，不断培育优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。

但郁亮同时也指出，“脱胎换骨”仍需较长时间，万科的转型难免会经历高低起伏，经营服务类业务收入的表现要成为主流也存在一定困难。

来源：上海证券报·中国证券网

审读：喻方华