杭州土地市场近日消息不断。14宗宅地挂牌，计划于9月27日出让；《2023杭州市住宅用地读地手册》正式发布，共收录今年的重点宅地183宗。

从供应量来看，今年杭州基本上保持每月至少拍地一次的节奏。我们初步统计，平均每批次成交约10宗地块、80万方规划建筑面积。

(资料图片仅供参考)

土市场表现稳健，一直维持着活力，中指研究院数据显示，杭州各批次封顶摇号占比普遍超过60%，尤其是第五批次，80%的地块均达到溢价率上限，其中江湾新城地块吸引70家企业摇号，中签率低至1.42%。

Part.01

土拍热度持续，楼市反馈如何？

2023年1-7月，杭州共完成8次集中供地，出让涉宅地块72宗，总成交金额1027.1亿元。

值得关注的是，最近几次土拍中低密地块的供应量有所增加，尤其临安、西湖两个区域，土地供应均以低密地块为主。据统计，2022年上半年杭州出让容积率1.5以下（含1.5）的地块占比为13.6%，今年占比则为27.3%。

今年杭州土地市场的热度，还吸引了不少“新面孔”的开发商，仅今年1-7月，就有南通神辉、南昌市政、中腾置业、南海雅置、国泰世纪等房企加入杭州市场。

土拍热度持续，有没有传导到楼市呢？

据不完全统计，今年1-7月，杭州新房住宅成交约54962套，二手房成交约43700套。也就是说，如果加上8月份的成交量，今年以来，杭州已卖出了10万多套房，其中新房超过5成。

去年，杭州楼市共卖出了16万套房子。今年前7个月，这个进度已经完成约62.5%，看样子赶上去年的成绩应该不是问题。

Part.02

热门板块新房依旧“一房难求”

远郊盘持续促销

今年1-7月杭州新房住宅成交量达到54962套，去年同期是41707套，同比上涨约31%。

从板块来看，申花、奥体、钱二、世纪城等热门板块供应不断，且中签率相对不高。核心地段如钱江世纪城板块的月赋杭承府，中签率仅8.3%，拼社保至有房家庭208个月，无房家庭169个月；申花板块，杭曜之地中心3月下旬加推138套房源，共1533组家庭参与登记，中签率仅9%，要限售5年。

远郊地区如富阳、临安、大江东等地，“促销战”仍在继续。买房送车位、加装包、房价打折等等，都已经是最基本的促销手段了。

上半年，临安华发荟天府推出“买房送黄金”优惠活动，购买其第四批次房源，89方的房子返黄金700克；100方的房子返黄金850克；119方的房子返黄金1000克。但即便有这样的优惠力度，大部分房源还是去化困难。再看绿地柏源晶舍，备案价95折，加上开发商再补贴首付20%，折后总价相当于76折，首付1.75万起。

Part.03

二手房成交持续下滑

暂未看到回暖信号

从今年3月份杭州二手房成交量破万套之后，持续“四连降”。7月份成交4539套，相比于3月高峰期缩水了5600余套。1-7月，杭州二手房成交约43700套。

据杭州我爱我家统计，上半年，杭州二手房在置业面积结构上，整体呈现刚需购房者较为坚挺，改善购房者有所增长。

数据显示，90方以下的面积段，依旧是杭州二手楼市成交的绝对主力，占比63.03%。其中60-90方是主流需求，成交占比达到45.67%，同比去年的40.68%，又增加了5%。

今年4月份新增挂牌房源量环比下降18%左右，5月份环比下降5%，6月份环比再度下降了19%。杭州贝壳研究院院长上官剑认为：“从挂牌量的数据变化可以看出，一部分房东随着观望情绪的增加，挂牌积极性在下降。综合判断，杭州房东信心已接近历史最低值。”

Part.04

头部房企市场份额进一步提升

国企、央企占比稍有下调

中指研究院数据显示，今年1-7月杭州房地产销售额TOP20企业的合计销售额为2887.9亿元，同比增长28.2%，合计销售面积753.9万方，同比增长33.6%。

本土房企滨江房产依旧稳居销售业绩排行榜榜首，销售额达878.4亿元，销售面积达175.9万方。去年同一时期，滨江房产是以667.5亿元的销售额和112.5万方的销售面积位居榜首。

和去年相对，杭州房地产今年销售额、销售面积TOP20的门槛分别为44.1亿元和12.8万方，去年的TOP20门槛则是40.8亿元和10.3万方。

今年上榜销售额TOP20的国企、央企，包括大家房产、越秀地产、华润置地、招商蛇口、浙江钱江房地产、保利发展，共6家。销售总额达567.5亿元，占比为19.65%。而去年，上榜的有华润置地、保利发展、中海地产、杭州地铁、大家房产5家，销售总额达497.8亿元，占比为22.1%。

可以发现，头部房企的市场份额在进一步提升，且民营企业依旧占据不小的比重，国企、央企的占比则稍有下调。

Part.05

接下来，杭州的房子好不好卖？

从浙江省第七次人口普查数据来看，2020年，杭州住房自有率（居住在自己拥有产权住房的家庭户数的比例）仅为57.92%，在全省各市中排名第9，仅高于金华和宁波。超过4成的家庭选择租房。

2022年，杭州市常住人口中共有家庭户4435927户。按比例估算，杭州租房家庭的数量超过179万户。从数据来看，这些租房族是潜在的“刚需”置业人群，杭州房地产市场理论上前景良好。

尽管如此，新房市场依然分化明显，二手房市场观望情绪浓重。购房者现阶段买房更加谨慎，楼市成交周期变长等情况也是无法避免的。

另外，未来的刚性需求和住房总需求可能会下降。贝壳研究院《2021-2035住房市场需求预测报告》显示，随着新增人口减少、城镇化进度放缓，新增刚性住房需求占比将下降。